En la actualidad no existe normativa estatal que obligue a las comunidades de propietarios a contratar póliza de seguros. La Ley de Propiedad Horizontal se refiere a los seguros como una posibilidad, pero nunca como una obligación. La primera mención se encuentra en el Art. 5º, del que copio el tercer párrafo:

El título PODRÁ contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, SEGUROS, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Se contempla, por tanto, la opción de que, en el momento del otorgamiento del título constitutivo y, más concretamente, en el conjunto de normas que forman lo que denominamos estatuto (tampoco obligatorio), se contenga alguna disposición referente al seguro. Si esta disposición se contuviera en dicho estatuto, estaríamos ante una obligación de carácter privado, establecida por convenio de los otorgantes (si el otorgante es el propietario único del edificio antes de la constitución del régimen de la propiedad horizontal, basta con su sola voluntad) o aceptación de los propietarios que, previamente al otorgamiento, accedan a la propiedad, pero no ante una obligación legal. Consecuentemente, la carencia de seguro, aún en el caso de que su contratación estuviera determinada estatutariamente, no sería objeto de sanción o requerimiento por parte de las autoridades.

La otra mención sobre los seguros se encuentra en el Art. 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la obligatoriedad del fondo de reserva y la posibilidad de que dicho fondo sirva para “suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca”. La Ley vuelve a utilizar el término “podrá”.

Podemos afirmar, por tanto, que la contratación de seguro para las comunidades de propietarios, conforme a lo establecido en la Ley, tiene carácter facultativo, sin perjuicio de pacto privado en otro sentido, recogido en el estatuto. De existir dicho pacto, el presidente de la comunidad o, de establecerse así, el administrador, estarían obligados a su contratación, en los términos establecidos en el estatuto, siendo responsables de las consecuencias que se derivaran de la no existencia del seguro.

Como excepción a dicho carácter facultativo, existen normativas autonómicas que sí obligan a las comunidades a la suscripción de un seguro, concretamente, en la Comunidad de Madrid, la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación, en su artículo 24, establece que “todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendios y daños a terceros”. También existe la misma obligación en la Comunidad Valenciana, cuya Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, establece en su artículo 30.1, que “Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros”.

Existiendo obligación de contratar el seguro, sea estatutaria o, de hallarnos en Madrid o Valencia, sea legal, ¿Podría eludirse dicha obligación de la comunidad si todos los pisos y locales del edificio estuviesen asegurados particularmente? Entendemos que no, pues el seguro de cada piso ampara sólo a lo privativo. Así, por ejemplo, quedaría fuera de la cobertura de las pólizas particulares de cada dueño un siniestro con causa en las fachadas, antenas, bajantes o cualquier otro elemento, servicio o instalación común. Por otro lado, aún en el caso de que las compañías lanzasen al mercado productos que amparasen la cobertura de la parte alícuota de responsabilidad correspondiente a cada propietario, sería muy dificultoso el control por parte de la comunidad de las bajas, altas, modificaciones, infraseguros, alcance de las coberturas, impagos, etc.