En primer lugar habría que efectuar una distinción entre normas de obligado cumplimiento de carácter general, normas también obligatorias pero de carácter privado y acuerdos voluntarios temporales.
En relación a las normas obligatorias de carácter general, las cuales, vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Con el fin de no hacer muy extenso este artículo, me limitaré a las que corresponden a los gastos generales, no así a determinados gastos especiales (por ejemplo, para el establecimiento de nuevos servicios comunes como instalaciones energéticas, de telecomunicaciones, supresión de barreras arquitectónicas, etc.) Concretamente, en el Art. 9.1 se establece las obligaciones de cada propietario y, entre ellas, la siguiente:
- e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
De este apartado, podemos extraer las siguientes conclusiones:
1ª) La normal general consiste en aplicar sobre todos los gastos el módulo, porcentaje, cuota o coeficiente establecido en la escritura de compraventa, que debe ser coincidente con el que figura en el título constitutivo. Este coeficiente se aplica independientemente del disfrute efectivo de los servicios comunes, ya que para su cálculo se ha de tener en cuenta, conforme al Art. 5 de la LPH, “la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. La consecuencia lógica es que, en el momento de determinar los coeficientes, ya se ha considerado el mayor o menor uso que cada ocupante de piso, local o garaje va a hacer de las zonas y servicios de la comunidad, no siendo necesario aplicar exoneración alguna.
2ª) Sin embargo, el Art. 9 LPH antes citado respeta la libertad de pactos de los comuneros y, precisamente por eso, contempla la posibilidad de contribuir a los gastos conforme “a lo especialmente establecido”. ¿Cómo se establecen estos pactos especiales? De forma privilegiada, a través del estatuto privativo de la comunidad, y aquí entramos en lo que antes llamaba normas obligatorias de carácter privado. Efectivamente, las normas establecidas en los estatutos son de obligado cumplimiento y surten efectos frente a terceros cuando están inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Qué quiere decir que surte efectos frente a terceros? Que cualquier persona que adquiere una propiedad en el edificio se obliga a cumplirlos, lo que no ocurre cuando la inscripción no se ha producido. Los acuerdos de Junta, por ejemplo, no se inscriben (salvo que supongan modificación del título), y es por esa razón que a ellos se pueden oponer los disidentes en los términos establecidos en la Ley, oposición que no puede darse a las normas de los estatutos (salvo casos excepcionales en que puede instarse la anulación de una norma estatutaria, como ocurriría si se da abuso de derecho, vulneración de derechos fundamentales, etc., siempre a iniciativa de la parte interesada en tal anulación).
3ª) Aparte de estas normas obligatorias, legales y estatutarias, tenemos otro instrumento para regular la contribución a los gastos comunes, que es el acuerdo de la Junta de Propietarios, órgano supremo de gobierno en cualquier comunidad. Efectivamente, el Art. 16.1 de la LPH establece como misión de dicho órgano la aprobación de “los presupuestos y cuentas”. La aprobación del presupuesto no se desarrolla de forma automática, sino mediante estudio y deliberación del mismo, con el objetivo de alcanzar un acuerdo final, que afecte tanto a las previsiones de gastos como a la forma de financiarlos. Citando literalmente el Art. 20 LPH, que establece las funciones del Administrador, a éste corresponde “someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.” Luego la Junta de Propietarios es quien, en definitiva, decide cuál es el presupuesto de gastos y cómo se reparte el mismo. Negar esta función a la Junta supondría limitar la libertad de los comuneros para decidir, dentro del marco legal y estatutario correspondiente, sobre materia tan importante, reduciéndola a un cometido meramente burocrático. Ni el propio espíritu de la LPH, que en su exposición de motivos nos informa de que la Junta de Propietarios “tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo” ni el sentido común pueden reducir al órgano soberano de una comunidad a una mera labor burocrática y sin contenido, de tal manera que resultara irrelevante la asistencia, participación en las deliberaciones y adopción de los acuerdos. Los propietarios se reúnen para hacer uso de su racionalidad y libertad, no para ser simples espectadores de un proceso automático, si bien deben respetar los límites y condicionantes impuestos por la Ley o establecidos en el estatuto previamente aceptado en el momento de la adquisición de la propiedad del piso o local.
Tengo que insistir en que los acuerdos son libres pero, al mismo tiempo, deben respetar un marco legal y estatutario. La Junta de Propietarios puede adoptar todo tipo de acuerdo, pero sin contravenir la Ley o el estatuto. Caso de que la Junta adopte acuerdos que no respeten este marco, cualquier propietario puede proceder a su impugnación ante los Tribunales (Art. 18 LPH), dentro de los plazos establecidos en la propia Ley y siempre que se observen los condicionantes exigibles (por ejemplo, haber salvado el voto en la reunión a la hora de la adopción del acuerdo). Cabe destacar que los derechos que la Ley o el estatuto asigna a cada propietario no son siempre irrenunciables, por lo que la adopción de acuerdos contrarios a dichas normas no son nulos de pleno derecho, pudiendo ejecutarse salvo que el Juez disponga sus suspensión, la que no llega a producirse si no hay demanda de impugnación. Transcurridos los plazos establecidos en la LPH, los acuerdos ya no son impugnables.
